A Prefeitura de Natal está promovendo a revitalização dos bairros históricos Cidade Alta e Ribeira, com foco em estimular a ocupação residencial e reverter o abandono de imóveis. A iniciativa combina instrumentos legais já previstos no Plano Diretor de Natal (PDN), como incentivos urbanísticos e a Transferência de Potencial Construtivo (TPC).
A estratégia central é a criação da Área de Requalificação Urbana (ARU) da Cidade Alta e Ribeira. Segundo Thiago Mesquita, secretário de Meio Ambiente e Urbanismo (Semurb), o objetivo é tornar os bairros mais atrativos para empreendimentos multifamiliares. “Quem construir nesta área tem um potencial construtivo maior do que o resto da cidade”, afirmou. Além disso, comércios instalados no térreo dos prédios residenciais não serão computados no limite de construção permitido.
A TPC permite que proprietários de imóveis em áreas com restrições, como prédios tombados ou áreas ambientais, transfiram o potencial construtivo para outras regiões da cidade. “O cara está com o imóvel parado e tem, por exemplo, 1.200 m² de área construída. Ele pode vender esse potencial para quem vai construir em Ponta Negra, Capim Macio, Petrópolis, onde quer que seja, mas ele é obrigado a dar uma utilidade social a esses 1.200 m²”, explicou Mesquita. Até 16 de abril, a Semurb emitiu 69 processos de TPC, a maioria ligados a áreas ambientais.
Apesar dos instrumentos disponíveis, ainda não houve adesão na Cidade Alta e Ribeira, o que é atribuído à complexidade fundiária da região. “A maioria dessas edificações da Ribeira são de pessoas que já morreram, estão em litígio ou estão naquela situação de divisão de bens patrimoniais entre familiares”, disse o secretário.
Um levantamento da Semurb identificou cerca de 90 imóveis abandonados no centro histórico, sendo 13 totalmente deteriorados. Os proprietários foram notificados e têm 90 dias para apresentar um plano de recuperação. Caso contrário, poderão ser alvo de parcerias público-privadas para reaproveitamento, sem ferir o direito constitucional da propriedade privada.
O setor produtivo reconhece o valor histórico e estratégico da área, mas aponta obstáculos. Sérgio Azevedo, presidente do Sinduscon-RN, defende que são necessárias garantias jurídicas e desburocratização: “É preciso um conjunto de medidas: incentivos fiscais, investimentos públicos em infraestrutura e segurança, licenciamento ágil e fundo garantidor para desapropriações”.
Azevedo também destaca que a reconversão de prédios ociosos seria mais viável com linhas de crédito específicas, ainda inexistentes.
Incentivos fiscais em estudo
Na Avenida Rio Branco, epicentro econômico de outras décadas, atualmente há pelo menos 25 imóveis fechados. Um exemplo é o prédio 715, que sofre com arrombamentos e depredação. “Antigamente, aqui era uma Avenida Paulista de Natal. Para conseguir uma loja aqui era uma novela. Hoje é uma coisa totalmente diferente”, lamenta Abimael Silva, proprietário de um sebo vizinho. Ele critica ainda a alta carga tributária sem retorno em melhorias urbanas: “A gente paga esse absurdo e cadê o retorno?”.
Apesar das reclamações, a Prefeitura ainda não implementou incentivos fiscais para o centro histórico. No entanto, o tema está em debate no Grupo de Trabalho criado para coordenar a requalificação da Ribeira. “É obrigado a pensar [em políticas fiscais], porque o Plano Diretor estabelece uma avaliação de impacto econômico para redução de taxas municipais nesses bairros, que seria o IPTU, o ISS”, disse Mesquita. A formulação de benefícios dependerá de estudos econômicos e da criação de legislação específica.
O secretário de Finanças, Marcelo Oliveira, informou que a pasta ainda não integra o grupo de trabalho, mas se colocou à disposição para conduzir os estudos necessários quando for solicitada: “A Secretaria de Finanças ainda não está nesse grupo [de Trabalho sobre o centro histórico], mas logo que surjam demandas sobre benefícios fiscais, faremos todos os estudos necessários”.
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